Пазарът на недвижими имоти през последното десетилетие показва постоянно нарастващи очаквания на купувачите и наемателите към крайния продукт. Отминаха времената, в които всичко се купуваше, независимо от нивото на качество, външен вид и функционалност. Потребителите, търсещи недвижим имот, независимо дали става въпрос за жилище или офис, обръщат все по-голямо внимание на параметри, които доскоро бяха подценявани от инвеститорите. Към днешна дата обаче, за да бъде успешна една инвестиционна инициатива и да бъде реализирана една сграда в силно конкурентната среда на пазара на недвижими имоти, инвеститорите трябва да знаят кои са трите фактора с ключово значение.

Функционалност и удобство

Когато говорим за функционално жилище, има няколко точки, които си струва да се отбележат. Голям недостатък при хиляди жилища, които излязоха на пазара в последните години, са тесните бани, както и недостатъчният им брой (например за тристаен апартамент е предвидена само една баня-тоалетна, вместо да се предвиди поне още един санитарен възел). Сгъчкани уреди в банята и миниатюрна душ-зона са в състояние да откажат един купувач при иначе нормални параметри на останалите помещения в жилището. Една баня е „приемливо“ малка ако е около 3,5 кв.м., но по-добре да е 4 кв.м. или повече; всичко под 3,5 кв.м. е рисковано.

Друг голям недостатък е малкото кухненско пространство. Кухня с шкафове и плот с обща дължина под 3.6 м е неудобна и тясна, а да не говорим, че на пазара има и жилища с кухненски боксове с под 3м дължина. Като към това се прибави и тясното споделено между трапезна маса и диван пространство, усещането за нисък клас жилище се усилва драстично.

Неприятна във функционално отношение е и т.нар. „преходност“, тоест от хола да се влиза към спалня. Да, на някои купувачи това не им прави впечатление, но техният брой непрекъснато намалява и все повече преходното жилище е по-скоро компромис, който някои са склонни да направят за сметка на по-ниска цена на имота. Добрите практики са да се избягва преходност, освен ако не става дума за преход от главна спалня към гардеробно помещение или баня (това дори се счита за плюс).

Разбира се, преходността е възможно да бъде добре отиграна с интериорния дизайн. В нашата практика сме разработвали такива апартаменти. Добър пример е апартаментът от долните изображения (може да разгледате целия проекти тук).

Като става дума за спални – в това отношение също има какво да се отбележи: не може една спалня да е 10-12 квадрата и да очакваме да е удобна и функцконална. Минималната площ, необходима за удобно разполагане на гардероб, двуперсоново легло и евентуално тоалетка/комод, е около 15-16 кв.м.; ако е 18-20 – още по-добре. Но цифри надолу от това означават компромис – тесни преминавания, плитък гардероб, липса на тоалетка, табуретка или друга помощна мебел.

Що се отнася до офисите – там нещата са по-прости – важно е конструктивното решение да е такова, че пространствата да са флексибилни, колоните да са изнесени максимално по периферията и в центъра на сградата, за да не пречат на различни функционални решения, отговарящи на характеристиките на различните бизнеси.

Архитектурен дизайн на екстериора

Или иначе казано – дизайн на фасадите. През последните 10 години сградите станаха или все по-тежки и смазващи като размери и пропорции, или скучни и безлични (каквито бяха масово по времето на строителния бум преди кризата от 2008-ма), или точно обратното – все по-шарени, със странни и чудати форми. Сякаш за да избягат от едната крайност на скучната архитектура, много архитекти създават сгради основно под девиза шарено и странно = интересно и така залитат изцяло в другата крайност. Малко са сградите, които са издържани и балансирани като пропорции и формообразуване.

Архитектът не е скулптор, не е художник и не може да създава изкуство само заради самото изкуство (art for art’s sake). Архитектурата е изкуство на логиката и се подчинява на писани и неписани правила; ако ще ги нарушаваш – трябва да е ясно защо го правиш, какви са доводите за това.

Едно от най-трудните неща в архитектурата е синтезът на всички изисквания и изходни данни и развиването на ясна концепция – как точно да изглежда една сграда и защо. Концепцията трябва да адресира няколко точки, за да бъде издържана във визуално отношение:

Заобикаляща среда

Вероятно това е най-големият проблем на повечето нови сгради – че не са обвързани по никой начин със заобикалящата среда, не реферират, не отчитат, не препращат с нищо към околните сгради и пространства. Може да вземете такава „шарена разчупена и интересна“ сграда и със същия успех да я поставите на друго произволно място. Резултатът е струпване на произволни разнородни елементи, вместо създаване на градски ансамбъл, което води до неспокойна, бъбрива, хаотична и натоварваща градска среда.

Композиционно решение

Обемно-пространственото решение е определящо за всяка сграда, без изключение. Независмо дали става дума за фасадна пластика на форми, или говорим за разчупване на обеми в самата архитектоника на сградата – това е от решаващо значение дали визията ще е стилна и балансирана или не. Ако се разходите из столичните квартали Дружба, Дианабад, Изгрев и тн., ще попаднете на огромни мастодонти – сгради с по много етажи, но същевременно и големи в ширина. Тромави, смазващи пропорции, които не са разбити по никакъв (или поне не и по успешен) начин, което автоматично води до тромава визия на цялата сграда. Ако фасадните елементи са добре композирани и балансирани, могат да качат една иначе скучна в план сграда на много по-високо ниво; но и обратното също е вярно – лоша композиция на обемно-пространственото решение може да опропасти чудесна сграда във функционално и технологично отношение.

Пропорциите

са важни не само при едрогабаритните сгради.
Още в началото на архитектурното обучение, кандидат-архитектите изучават един от най-важните предмети в професията – Основи на архитектурното проектиране. Там се изучават обективни критерии за красиви форми и пропорции. Вероятно защото е в началото на обучението, много архитекти или го проспиват, или го забравят, докато завършат, защото масово сградите са с потресаващи пропорции на фасадните елементи. Липса на ясна мисъл, липса на доминиращи и подчинени елементи, струпване на най-различни форми без логика… изобщо – хаос. Явно важното е да е „интересен хаос“, защото, както отбелязахме – очевидно най-новото кредо е „странно=интересно“.

Това обаче няма да е вечно така. Глобализацията и дигитализацията на света улесняват достъпа до информация и все повече хора ще започнат да осъзнават значимостта на градската среда и архитектурата; все повече хора ще разбират разликата между добри и сбъркани пропорции, между добра и лоша композиция на фасадите на една сграда.

Материалите

за фасадното решение са не на последно място по важност. Говорейки за фасади, не можем да пренебрегнем ролята на качествените материали. Това е така, защото дори и добро обемно-пространствено решение може да бъде лесно съсипано с използване на неподходящи материали. Има предостатъчно примери из София на опити за интересно формообразуване, опропастени тотално от лоши материали и некадърно строителство. Нищо не може да провали имиджа на една сграда по-зле от некадърно изпълнената фасада с лоши материали – става (почти) непродаваема.
В нашата практика не веднъж ни се е случвало клиенти да търсят висок клас фасадно решение с впечатляваща визия, но с условието да е евтино за изпълнение. Да се вярва във фантазии за евтина хубава сграда е наивно; по-скоро е възможен обратният ефект – ако архитектът е бездарен, може да създаде грозна, но скъпа сграда.

Ако концепцията на една сграда не адресира изброените по-горе точки, то клиентът (купувачът) започва да изпитва колебания, не харесва сградата и то без да осъзнава на какво точно се дължи това. Може да вижда хубавите скъпи материали, но лошото композиционно решение и сбърканите пропорции работят на подсъзнателно ниво и в този случай, воден от емоционални подбуди, клиентът може да се насочи към сграда дори с по-лошо функционално разпределение, стига да е с по-добра визия.

Ето защо визията на сградата, създадена от висококвалифицирано архитектурно студио, е толкова важна от инвестиционна гледна точка. Допълнително инвестираните средства за развиване на модерна и стилна фасада се изплащат в пъти по-добре, отколкото спестените средства за сметка на скучна фасада, носеща „евтино“ усещане.

Локация

Местоположението на сградата е дотолкова от значение, колкото да определи в какъв клас следва да бъде развита инвестицията. В топ квартали като Докторски паметник, Лозенец, идеален център, Яворов, Оборище и тн. е ясно, че търсенето е най-голямо, а парцелите (доколкото изобщо ги има) са извънредно скъпи и е на практика невъзможно да се развиват нискобюджетни проекти. Затова в топ кварталите подходящата стратегия е да се залага на архитектура и строителство от най-висок клас. Интересни и съвременни фасадни решения, модерни смарт системи, скъпи материали и тн. – всичко това си заслужава да бъде интегрирано, защото в тези квартали жилищни и офис площи могат да бъдат продавани и отдавани на много високи цени.
В кварталите от по-широк център и отивайки към периферията, логично цената на парцелите спада, както спада и търсенето. Под „спад в търсенето“ нямам предвид, че не се търсят жилища в Младост, например – напротив, търсенето в такива квартали е дори по-голямо отколкото в топ кварталите, но това е поради простата причина, че в топ кварталите могат да си позволят покупка доста по-ограничена група по-платежоспособни купувачи. Ако даден купувач не разполага с 4-5 и докъм 7000 € за квадратен метър (а по последни данни цените на определени имоти достигат и до 10000 €/м2), то насочва интереса си към периферията.
Наличието на платежоспособни купувачи оправдава инвестицията във висок клас строителство в топ кварталите. Но какво може да се каже по отношение инвестиция във висок клас сграда в периферията? Такива примери не липсват – нови модерни сгради с добре развита съвременна визия, започнаха да се появяват в периферните квартали все по-често. Запазването на сравнително приемливи цени, в комбинация с модерни фасади и качествено строителство, се дължи преди всичко на цената на парцела и количествения показател: големи парцели, изкупени неотдавна на ниски цени в развиващи се квартали, позволи на инвеститорите да вдигнат огромни блокове и комплекси с по няколкостотин апартамента в тях и да ги предлагат впоследствие на сравнително приемливи цени.

В заключение

Разтегливи понятия като визия и функция често се подценяват и се възприемат от инвеститорите сякаш са „въпрос на вкус“, сякаш са „субективни“ и „всеки ги разбира по свой начин“. Това съвсем не е така; затова архитектурата се изучава 6 години в университет – за да се усвоят такива знания, умения, критерии и правила, с които професионално и обосновано да бъде развит архитектурен проект на дадена сграда. Един архитект трябва да е наясно с тези писани и неписани правила и догми… и когато реши да ги нарушава – да го направи не самоцелно, а със стил – майсторски и аргументирано, за да може създадената архитектура да привлича и да продава, а не да отблъсква купувачи и наематели.

арх. Виктор Чолаков